A사 사례처럼 부동산 개발 시 고려되어야 하는 법적 기준과 개념들을 잘 알지 못하는 것이 일반적이지만, 물류센터 개발이나 임대사업을 위해서는 어느 정도 이에 대한 이해가 필요하다. 이번 회에서는 물류센터를 건축하고자 할 때 고려해야 할 여러 요인들 중에서 토지에 대해 적용되고 따라야 하는 법적 기준들을 설명하고 또한 반드시 알아두어야 하는 관련 개념 및 용어에 대해 간단히 알아보고자 한다.

1. 지역·지구에 따른 토지의 가치
물류센터를 신축하고자 할 때 개발자는 해당 토지에 가능한 최대로 크고 넓게 건축하고 싶을 것이다. 하지만 개발자가 원하는 크기와 면적, 구조로 마음대로 건축할 수 있는 것은 아니다. 모든 토지에는 토지에 대한 기본 정보인 지역·지구가 정해져있다. 건물을 어느 규모와 면적으로 건축할 수 있는 지는 지역·지구에 따라 정해지며, 최대로 건축 가능한 규모는 ‘국토계획 및 이용에 관한 법률 (이하 국토계획법)’에서 규정하고 있는 지역·지구별 최대 건폐율과 용적률 내로 제한된다. 따라서 개발자는 우선 해당 토지의 지역·지구를 확인하여 건폐율과 용적률에 따른 건축 가능 규모부터 판단해야 한다.

1) 건폐율의 개념
건폐율이란 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말한다. 건축면적은 대지면적에서 건축물이 차지하는 면적을 얘기하며 이때 건축물의 각 층 바닥면적의 합이 아닌 한 개 층의 바닥면적, 정확히는 건축물을 하늘에서 내려다본 수평투영면적을 의미한다. 따라서 건축면적에는 한 개 층의 실내 바닥 면적이 아닌 추가 부분이 포함되는 경우도 발생한다. 물류센터를 예로 들면 일정 길이 이상의 캐노피나 지면으로부터 1m를 초과하여 돌출된 부분 및 차량 램프를 위한 건축물 부분 등을 들 수 있다.

2) 용적률의 개념
용적률이란 대지면적에 대한 건축물의 연면적 비율을 말한다. 연면적은 대지에 있는 건축물의 바닥면적 합계를 말하며, 이때 연면적은 지상 부분의 연면적만 해당된다. 즉 지하층의 바닥면적은 연면적에 포함되지 않는다. 건축물이 지하1층 지상 2층 건물이라면 지하층을 제외한 1층과 2층의 합이 연면적이 된다.
용적률 또한 건폐율처럼 국토계획법 상 용도지역별로 최소 및 최대한도의 범위가 규정되어있지만, 지자체의 자치법규에 따라 구체적인 용적률을 규정하고 있기 때문에 지자체의 자치법규를 확인해야 한다.

하지만 지자체마다 ‘도시계획조례’에 따라 구체적으로 규정하게 되어있으므로 지자체마다 건폐율과 용적률은 조금씩 차이가 있으며, 물류센터 건축 가능 여부도 차이가 발생할 수 있다. 용도지역에 따른 상세 구분은 아래 <표>와 같으며, 용도지역 상세 구분에 따라 건폐율과 용적률이 정해져 있다.