이번 보고서에 따르면 수도권에 소재하는 물류센터의 평균 임대료는 매년 상승하고 있는 것으로 나타났다. 김포시와 인천광역시를 중심으로 한 서북부 권역의 2017년 4분기 평균임대료는 3.3㎡당 40,600원으로 나타났다. 이는 서울과 인접해 접근성이 좋아 타 권역에 비해 높은 수준의 임대료가 형성되고 있는 것. 동남부 권역의 평균임대료는 3.3㎡당 25,600원 수준으로 약보합세를 보였으며 동북부권역은 3.3㎡당 29,000원, 남부권역은 3.3㎡당 30,900원, 서남부권역은 26,800원 수준을 보인다고 보고서를 통해 밝혔다.

지난해 수도권지역에는 33,000㎡ 이상의 대형 물류센터가 다수 공급됐다. 특히 덕평 IC를 중심으로 인근에 신규공급이 몰려 임대차에 대한 우려가 있었으나 통합 확장에 대한 이슈 등으로 대부분 임차됐다는 것이 체스터톤스 코리아의 해석이다.

2018년 수도권 지역에는 인허가완료 기준으로 약 1,073,744㎡(325,377평)의 물류센터들이 공급될 예정이다. 이 중 휠라코리아는 자가 사용을 목적으로 연면적 약 50,879.4㎡의 물류센터를 준공할 예정이며, 그 외 백봉리물류센터, 양지유통업무센터, 광주허브물류터미널 등은 임차를 할 예정이다. 이와 함께 현재 안성에 냉장, 상온 복합용도로 연면적 약 46,200㎡ 규모의 물류센터가 인허가 단계 중에 있다.

2017년 물류센터 매매시장의 3.3㎡당 평균거래금액은 냉동냉장 센터 포함 시 420만 원, 냉동냉장 센터 제외 시 370만 원(체스터톤스 코리아 추정)이다. 물류센터의 매매 거래금액은 2012년 대비 연평균 7.2% 상승했다.

물류센터 매매는 2017년 4분기에도 물류자산에 대한 투자수요로 여전히 활발했다. 켄달스퀘어 자산운용은 이천의 태은물류센터(약 26,271㎡)를 330억 원에, 코람코자산운용은 인천TJ물류센터 (연면적 약 55,331㎡)를 약 980억 원에 매입했다. 경기도 광주의 냉동창고(연면적 약 26,657㎡)도 외국계투자자가 약 481억 원에 매입한 것으로 알려졌다. 물류센터 거래량은 연면적 12,433㎡으로 2017년 3분기 대비 다소 줄었다. 하지만 부동산의 수익율 나타내는 자본환원율(Cap.rate)은 2017년 4분기 7.03%로 지난 3분기 6.82%와 대비해 약 3% 증가했다.

체스터톤스 코리아 문제상 이사는 “물류센터 매매가 상승은 토지의 지가상승, 최근까지 이어지고 있는 저금리로 인한 투자 상품으로서 가치증대, 인터넷 상거래 활성화에 따른 물류 수요증가 등 세 가지 원인으로 분석된다”라며, “2018년 1분기 물류시장의 Caprate는 대체 상품의 자본 환원률 하락, 물류시장에 대한 수요의 증가 등이 지속적으로 이어져 6.5% 내외가 될 것으로 전망된다”라고 말했다.

이번에 발표된 체스터톤스 코리아의 물류시장 보고서는 서울을 제외한 경기도 소재 연면적 9,900㎡ 이상인 상온물류센터를 대상으로 거래정보, 공급정보, 임대료 정보, 공실현황, 임차인정보 등에 관한 사항을 중심으로 조사됐다. 이번 보고서는 수도권 내 물류센터가 소재하는 위치와 주요 고속도로를 기준으로 5개의 권역(서북부, 서남부, 동북부, 동남부, 남부)으로 세분화해 조사됐다. 수도권 5개 권역은 서북부(인천광역시, 김포시, 파주시, 양주시, 연천군 등), 서남부(시흥시, 평택시(서부), 안산시, 화성시(서부) 등), 동북부(포천시, 가평군, 양평군, 남양주시 등), 동남부(이천시, 광주시, 용인시(동부), 안성시(동부) 등), 남부(화성시(동부), 용인시(서부), 평택시(동부), 안성시(서부) 등)로 구분했다.