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물류센터 ‘빈익빈, 부익부’ 현상 진행 중

기사승인 2018.07.02  10:29:48

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- 평균임대료 수준 지역에 따라 최대 2배 이상 차이나

안정적인 자산관리 서비스를 바탕으로 다양한 분야의 부동산 컨설팅을 제공하고 있는 메이트플러스(대표 최병곤)가 2018년 상반기 물류부동산 리포트를 발표했다. 이번 리포트는 물류센터의 트렌드 분석, 투자수요분석, 공급분석을 비롯한 수도권 지역별 물류센터의 임대료 수준과 향후 개발이 예정 등을 포함하고 있어 주목된다.

   
  수도권 임차 면적(자료 : 메이트 플러스)  
물류센터 최대 임차자, ‘이커머스 기업’
이번 보고서에 따르면 물류부동산 시장을 이끌고 있는 산업은 이커머스 시장인 것으로 나타났다. 이커머스 시장의 폭발적인 성장으로 인해 물류를 외주 하는 사례가 늘어났으며 이에 따라 3PL업계의 신규 센터 임차 사례가 늘어났다. 실제로 지난 1년 간 수도권에 약 14만 평의 대형 임대차 계약이 성사된 것으로 나타났으며 업종별로 3PL업종이 40%, 이커머스 업체가 직접 임차한 것이 16%, 리테일 기업이 12%를 차지하는 것으로 나타났다. 권역별로는 동남권역이 전체 거래의 60%를 차지했으며 물류기업들의 선호도가 높은 것으로 나타났다. 서부권의 경우 이커머스 기업과 유통기업이 선호하고 있는 지역으로 전체의 26%의 거래가 일어난 것으로 파악됐다. 이러한 임차시장의 수요는 물류부동산에서 매매시장에도 영향을 주고 있다. 최근 3년간 수도권의 물류센터 거래 총액은 총 2조 5천억 원 규모로 추정되고 있으며 이는 2017년 오피스 거래 금액의 25%에 해당하는 금액이다. 이러한 시장에서 동남권역의 복수 펀드가 Exit를 준비하고 있어 거래량은 더욱 늘어날 것으로 기대되고 있다.

   
  수도권 거래 지표(자료 : 메이트 플러스)  
수도권 132만평 공급 대기 중
최근 1년간 전국 물류센터는 726,000평이 공급됐다. 이 중 1만평 이상 대형 물류센터는 312,000평으로 전체의 43%를 차지하고 있는 것으로 나타났으며 이러한 대형 물류센터의 경우 공급량이 계속 증가하고 있는 것으로 나타났다.

   
  최근 1년 물류센터 공급 분석(자료 : 메이트 플러스)  
전국 권역별로 봤을 때 지역 편중화는 더욱 심화되고 있는 추세라는 분석이다. 전국 권역별로 살펴보면 수도권의 공급이 61%를 나타내고 있으며 영남권이 18%로 뒤를 이었다. 즉 공급이 수도권과 영남권에 편중되어 있음을 알 수 있다. 특히 1만평 이상의 대형 물류센터의 공급량 중 38%가 수도권에 집중 되어 있는 것으로 확인됐다.

   
  물류센터 공급 예정량 (자료 : 메이트 플러스)  
수도권에서는 이천 덕평과 용인 양지, 백암으로 대표되는 동남권역의 공급량이 215,000평으로 가장 많은 것으로 나타났다. 또한 이중 대형 물류센터의 공급도 동남권이 11건으로 타 권역에 비해 많은 것으로 확인되어 동남권의 집중 현상은 계속되고 있는 것으로 판단된다. 이러한 지역적 편중현상이 심화되고 있는 가운데 앞으로 공급될 물류센터도 수도권에 집중되어 있다. 보고서에 따르면 수도권에 공급 예정된 물류센터가 167만평으로 가장 많았으며 1만평 이상의 기준을 적용해도 132만평으로 가장 많은 물류센터가 앞으로 공급될 예정이다.

   
  수도권 사용승인 및 건축허가 현황(자료 : 메이트 플러스)  
임대료 지역에 따라 2배 이상 차이나
이번 보고서에서 주목되는 점은 수도권 지역의 물류센터들의 빈익빈, 부익부 현상이 뚜렷해지 는 현상이 나타나고 있다는 점이다. 평균임대료 수준을 비교해 보면 군포/안양/수원의 경우 평균 임대료 수준이 46,000원인데 비해 수도권에서 멀리 떨어져 있는 안성의 경우 평균 임대료가 약 20,000원으로 두 배 이상 차이가 나고 있다. 지역별 최고 임대료 수준은 이보다 더 큰 것으로 나타나고 있다. 즉 수도권을 중심으로 공급되고 있는 대형 물류센터의 경우 임대료 수준이 높은데 반해 수도권에서 먼 지역일수록 낮은 임대료 수준이 형성되고 있다. 이러한 원인은 지가의 차이나 화주들의 선호도 등이 복합적으로 작용한 것으로 풀이된다.

   
  수도권 임대료 (자료 : 메이트 플러스)  
가장 높은 임대료 수준을 나타내고 있는 군포/안양/수원 지역의 경우 단층의 경우 상당히 높은 임대료 수준을 나타내는데 반해 복층의 경우 상당히 낮은 임대료를 형성하고 있는 특징을 보이고 있다. 단층의 경우 평균 46,000원의 임대료가 산정됐지만 복층의 경우 28,000원 수준으로 큰 차이를 보이고 있다. 이 지역의 경우 군포복합물류단지의 임대료 시세가 많은 영향을 미치고 있는 것으로 보이며 개발 부지가 부족해 대형 센터의 공급이 이뤄지고 있지 않은 지역이라는 평가이다. 김포 고촌과 부천의 경우도 램프가 있는 물류센터와 램프가 없는 물류센터의 임대료의 차이가 상당히 나고 있는 것으로 보인다. 램프 접안이 가능한 물류센터의 경우 40,000원대의 평균 임대료를 형성하고 있는 것과 달리 램프가 없는 물류센터의 경우 33,000원대의 평균 임대료 수준을 유지하고 있는 것으로 나타났다. 즉 차량의 접안 여부가 7,000원 가량의 임대료를 좌우하고 있는 형태이다.

   
   
가장 낮은 임대료 수준을 나타내고 있는 안성의 경우는 수도권 배송의 입지보다는 전국 수송이 필요한 화주나 평택항을 이용하는 화주들의 선호도가 높은 것으로 나타났다. 즉 수도권 배송을 목적으로 하고 있는 물류센터의 입지로서는 선호도가 떨어지는 것. 하지만 지가가 낮고 임대료 부담이 상대적으로 낮아 임대료 경쟁력은 가장 높은 것으로 나타났다.

신인식 기자 story202179@klnews.co.kr

<저작권자 © 물류신문 무단전재 및 재배포금지>
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