2014년부터 물류창고 거래액 최소 4조 이상 될 듯

국내 물류부동산 시장이 형성되기 시작한 시기는 2000년대 초이지만 본격적으로 부동산 시장에서 주목받기 시작한 시기는 2010년 이후이다. 특히 2013년 이후에는 외국계 투자사들의 관심을 넘어 국내 투자사들과 자산운용사에서도 관심을 갖기 시작했다. 이러한 흐름은 현재까지도 이어지고 있으며 더욱 치열한 시장으로 변해가고 있다.

물류부동산 시장은 현재도 성장에 성장을 지속하고 있으며 최근에는 매입할 물건이 부족한 현상까지 나타나고 있다. 때문에 최근에는 자산운용사가 직접 개발에 뛰어드는 사례들도 늘어나고 있는 상황이다. 물류신문사는 이러한 물류부동산 시장에서 실제 거래 규모가 얼마나 되는 지 확인하기 위해 물류부동산 서비스기업들의 자료와 시장 자료를 취합해 2014년부터 거래된 물류부동산을 정리했다. 2014년 이전 자료는 별도로 취합하지 않았으며 이후 자료도 공식적으로 발표된 자료가 아닌 만큼 실제 거래량과는 차이가 있음을 밝혀둔다.

총 39개의 물류센터, 77만 평 거래
2014년부터 거래된 물류센터는 총 39개, 거래면적은 77만 3,948평으로 집계됐다. 거래 금액은 무려 3조 2천억 원 규모이다. 하지만 이전의 물류센터의 거래가 지속적으로 있었고 리츠나 시장에 발표되지 않은 펀드, 기업이 직접 매입한 사례 등이 포함되어 있지 않아 실제 물류부동산 시장의 규모는 훨씬 더 클 것으로 보인다. 실제로 지난해 5월 발표한 국토부의 보도자료에 따르면 2016년 물류 리츠의 규모는 8,000억 원이다. 이를 포함하면 최소 4조 원 이상의 시장이 형성되고 있는 것으로 판단된다.

2014년에서 2018년 1분기 사이에 단일 거래 기준으로 가장 큰 거래는 개발 중인 물류센터인 것으로 나타났다. ADF 자산운용이 2016년 1분기에 매입한 화성동탄물류캠퍼스는 거래금액 8,000억 원으로 현재 거래 금액 중 가장 큰 금액을 기록했다. 이지스자산운용에서 선매입한 양지IC의 물류센터도 3,873억 원으로 현재까지 거래 금액 중 두 번째 자리를 차지하고 있다. 두 곳 모두 아직 준공이 되지 않은 물류센터로 개발 중에 있으며 2019년 안에 준공이 마무리 될 것으로 보인다.

거래 기준을 준공이 마무리되고 사용 중인 물류센터로 좁혀보면 2017년 4분기에 거래된 홈플러스 안성물류센터가 1,574억 원으로 가장 큰 거래규모를 보였다. 2016년 3분기에 ADF자산운용이 매입한 현대로지스틱스 물류센터도 1,560억 원으로 큰 규모의 거래인 것으로 나타났다. 나란히 위치하고 있는 휴메드 물류센터도 1,400억 원에 거래된 것으로 나타났다. 이와 반대로 가장 작은 거래는 ㈜ACT가 2016년 3분기에 매입한 물류센터인 것으로 나타났다. 김포물류단지내에 위치하고 있는 미래DMI물류센터로 3,350평 규모로 150억에 매각됐다.

평당 거래금액은 경기도 안성에 위치한 홈플러스 안성물류센터가 가장 높은 것으로 나타났다. 연면적 19,436평인 이 물류센터는 2017년 4분기에 1,574억 원에 매각됐다. 평당 매각 단가는 810만 원으로 가장 높은 금액으로 거래됐다. 이와 반대로 가장 낮은 평당 단가를 기록한 물류센터는 충남 천안에 위치한 덕원물류센터인 것으로 나타났다. 대한소방공제회가 2016년 3분기에 매입한 이 물류센터는 10,861평으로 310억 원에 거래되었으며 평당 거래 금액은 285만 원으로 가장 낮은 금액인 것으로 나타났다. 또 이 금액은 지금까지 거래된 물류센터 중 유일하게 200만 원대 금액이다.

거래 면적에 있어서는 개발중인 화성동탄물류캠퍼스와 양지IC 물류센터를 제외하면 덕평 현대로지스틱스 물류센터가 3만 8천 평 규모로 가장 큰 규모로 나타났으며 쿠팡이 2015년 1분기에 선매입한 휴메드 물류센터가 3만 7천 평으로 뒤를 이었다. 하지만 개발 중에 있는 2곳과 덕평의 휴메드 물류센터, 현대로지스틱스 물류센터를 제외하면 2만평 이상의 규모로 거래된 사례는 없는 것으로 나타났다.

2016년이 거래 가장 활발
이번 조사에서 가장 거래가 활발히 이루어진 시기는 2016년인 것으로 나타났다. 총 12건의 거래가 있었으며 거래면적은 324,433평, 거래 금액은 1조 3천억 원으로 2014년 이후 처음으로 1조 원을 넘어선 해로 기록됐다. 거래 금액으로 보면 2014년 988억 원에서 13배 이상 성장한 수치이다. 2017년 거래 규모는 약간 줄어드는 모습을 보였다. 2016년 보다 거래 건수, 거래면적, 거래 금액은 줄어들었다. 2017년 거래 면적은 266,932평이며 거래 금액은 1조 1,746억 원이었다. 2018년은 현재까지 6건의 물류센터가 거래됐으며 거래금액은 3천억 원 수준이다. 지금은 시장에 매물로 나온 물류센터가 적고 현물 매입보다는 개발에 초점이 맞춰져 있어 거래면적과 금액은 지난해보다 낮을 것으로 예측된다.

거래지역은 ‘이천’, 운용사는 ‘ADF’
지역별로 가장 많은 거래가 이루어진 지역은 경기도 이천 지역인 것으로 나타났다. 물류센터 거래건수, 거래면적, 투자금액 모두 다른 지역에 비해 높은 것으로 나타났다. 다만 물류센터당 평균 거래 금액은 용인지역에 비해 절반수준인 것으로 나타났다. 경기도 이천의 거래 건수는 총 17건이며 투자된 금액은 9,760억 원이다. 이천지역에 이어서 가장 많은 거래를 나타낸 곳은 경기도 용인지역으로 6건의 거래가 이루어졌으며 투자금액은 6,296억 원이다. 거래 건수는 이천이 용인에 비해 3배 많았지만 물류센터당 거래 금액을 용인과 비교해보면 금액은 절반 수준이다. 2건 이상 거래가 이루어진 지역을 기준으로 물류센터 당 평균 거래 금액은 용인이 1,049억 원, 이천은 574억 원으로 용인지역이 2배이상 높은 금액으로 거래된 것으로 나타났다.

자산운용사 중에서 가장 큰 손은 ADF자산운용인 것으로 나타났다. ADF자산운용은 총 4곳의 물류센터를 매입했다. 거래면적과 매입금액은 다른 자산운용사에 비해 상당히 높은 것으로 확인 됐다. ADF자산운용의 거래면적은 총 25만평이며 거래 금액은 1조 원이 넘었다. ADF자산운용은 경기도 이천을 중심으로 여주, 화성에 투자를 진행했으며 화성과 이천에 대규모 투자를 진행해 가장 많은 투자를 한 자산운용사로 자리매김했다.

켄달스퀘어자산운용이 그 뒤를 이었다. 켄달스퀘어자산운용은 총 6곳의 물류센터를 매입하면서 매입건수로는 가장 많았다. 총 7만 7천 평에 3천억 원을 투자한 것으로 나타났다. 특히 6곳의 물류센터 중 4곳을 2018년 들어 매입했다는 점이 주목된다. 그 뒤로 알파자산운용과 블랙스톤의 자금을 운용하는 미래자산운용이 각각 4개의 물류센터를 매입했다. 같은 수의 물류센터를 매입했지만 매입면적과 거래 금액은 알파 자산운용이 미래자산운용보다 큰 것으로 나타났다. 도이치 자산운용은 3곳의 물류센터를 매입했지만 매입면적과 매입금액은 알파자산운용과 미래자산운용 보다 더 큰 것으로 나타났다. 도이치 자산운용의 거래면적은 51,101평이며 거래 금액은 2,225억 원이다.

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