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‘물류센터 계약은 1년이지만…’ 임차사 구두 약속 믿어야 할까?

기사승인 2019.09.16  10:09:05

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- 구두 약속 믿고 계약하면 임대인이 모든 책임 떠안을 수 있어

   
# 물류센터를 개발해 임대하는 A사는 대형 물류센터를 개발해 임차를 하는 과정에서 규모가 있는 임차사인 B, C, D사로부터 장기로 사용할 계획이라며 여러 가지 요청을 받았다. B사는 기존 임대료를 평당 2,000원 가량 낮춰달라는 요청을, C사는 임대료를 낮추지 않는 조건으로 렌트프리를 3개월 이상 달라는 요청을, D사로부터는 필요한 설비를 투자해줄 수 있겠느냐는 요청을 받았다. A사의 입장에서는 어떤 요청을 받아들이던 그에 따른 비용이 들어갈 수밖에 없고 또 총 비용으로 환산했을 때 각 사의 요청에 들어가는 비용은 비슷한 수준이었다. 하지만 A사는 어떠한 제안에도 바로 대응하지 못했다. 이유는 B, C, D사 모두 각자의 이유로 1년 단위 계약서를 제시해왔기 때문이다. 각 사의 담당자들은 구두로 1년 계약을 하지만 지금까지 1년만 사용한 적이 없다거나, 장기로 사용할 것이지만 회사의 규정상 1년 계약을 하는 것이라는 설명을 덧붙였다.

물류센터 임대차 시장이 임차인 주도시장으로 변하면서 계약기간에 따른 분쟁이 늘어나고 있어 주의가 요구된다.

복수의 관계자에 따르면 임차인이 단년 계약을 하면서도 계속해서 물류센터를 사용할 것처럼 협상을 해 임대료를 낮추거나, 과도한 렌트프리(일정한 기간 동안 무상으로 임대하는 일)를 요구하는 임차사가 늘어나고 있으며 또 과도한 설비 등을 요청하는 경우도 늘어나고 있다는 설명이다.

사실 물류부동산 시장에서 임대료 인하나 렌트프리, 설비 증설 같은 경우 적지 않은 비용을 임대인이 감당해야 하거나 일정 수익을 포기해야 하지만 임차사가 장기간 임차해 사용한다면 문제될 것이 없다. 또 일반적으로 협상과정에서 협의할 수 있는 내용들이다. 임대인이 가지고 있는 가장 큰 리스크인 공실기간에 대한 리스크를 줄일 수 있다면 일정부분 비용을 들여 임차인의 요구를 들어주거나 일정부분의 이익을 포기하는 것 또한 협상의 카드가 될 수 있기 때문이다.

문제는 임차사가 이러한 요구를 하면서 여러 가지 이유로 1년 계약을 제시한다는데 있다. 물론 임차사는 1년 후에도 계약을 연장해 사용할 것이라고 구두로 이야기 하고 있다. 하지만 1년 계약을 한 후 계약서상 명시되어 있는 1년 후 계약을 해지하는 경우가 심심치 않게 나타나고 있다. 이러한 경우 임대인은 임차사에게 제공한 낮은 임대료, 렌트프리기간, 설비투자에 대한 손해를 그대로 떠안을 수밖에 없다. 또 이러한 상황이 발생할 경우 임대인이 대응할 수 있는 방법도 마땅치 않은 상황이다. 계약서에 명시되어 있는 계약기간 동안 사용하고 계약을 해지하는 경우 구두로 협의한 계약연장에 대해서 임대인이 임차사에게 요구할 수 방법이 없기 때문이다. 또 일부에서는 이를 악용해 유리한 계약을 한 후 목적이 달성되면 임차를 해지하는 경우도 있다는 것이 관계자들의 설명이다. 한 관계자는 “앞뒤 정황을 살펴보면 1년 정도 단기로 사용할 목적이었음에도 불구하고 협상을 유리하게 이끌기 위해서 마치 장기간 동안 사용할 것처럼 이야기 하는 임차사가 적지 않다”며 “특히 규모가 있는 임차사의 경우 무리한 요구를 하는 경우들이 적지 않다”고 설명했다.

임대인이 구두 약속을 믿는 이유는?
임차사의 여러 가지 요구를 임대인이 받아들일 수밖에 없는 이유는 물류센터를 공실로 남겨두면 경영상의 어려움을 겪을 수 있기 때문이다. 또 임차사가 주는 네임 벨류에 대한 믿음도 어느 정도 역할을 하고 있다. 우선 임대차 계약에 대해 어느 정도 협상이 진행된 상황에서 협상이 깨질 경우 임대인은 차후 임차사를 구하기까지 얼마가 될지 모를 기간 동안 물류센터를 공실로 운영해야 하는 위험을 감수해야 한다. 때문에 계약을 위해서는 구두상의 약속일지라도 믿고 협의를 진행할 수밖에 없으며 그에 따른 임차사의 요구를 어느 정도 수용할 수밖에 없다고 관계자들은 입을 모은다.

특히 물류센터를 개발하는 과정에서 발생되는 금융비용을 감당해야 하는 임대인 입장에서는 물류센터를 오래 비워둘 경우 어려움을 겪을 수 있어 어쩔 수 없이 믿고 계약을 하는 경우도 쉽지 않게 찾아볼 수 있다는 것이 업계의 설명이다. 또 임차사가 누구나 이름만 대면 알 수 있는 기업인 경우 임차인은 담당자의 말을 그대로 믿고 계약을 하는 경우도 있다. 기업 규모가 크기 때문에 구두상의 약속이라도 그에 대한 책임을 다할 것이라고 생각하는 경우가 있다는 것. 쉽게 설명하면 ‘큰 기업이 물류센터 임대차로 거짓말을 하겠냐’는 논리이다. 하지만 이러한 경우 1년 후 낭패를 보기 쉽다는 것이 업계관계자들의 설명이다.

상처만 남기는 ‘1년 계약’
1년 계약을 하고 지속적으로 계약을 1년 단위로 연장하는 경우도 적지 않다. 또 별다른 요구가 없다면 1년 계약도 임대인 입장에서는 부담스럽지 않다. 물론 장기 임차를 통해 안정적인 운영을 하는 것이 좋지만 단기라도 그에 따른 충분한 수익 실현이 가능하다면 임대인도 이를 거부할 이유가 없다. 하지만 그렇지 않은 경우 임대인은 임차사에게 줄건 다 주고 받을건 다 못 받는 경우가 발생한다. 또 임대인들은 계약서상에 1년이 명시되어 있기 때문에 임차인이 계약을 해지하고 나간다고해도 이에 대해 대응할 수 있는 방법이 없다. 협상과정에서 있었던 구두상의 약속들을 증명할 방법이 없기 때문이다. 특히 임대인과 임차인이 중개인을 통하지 않고 직접 계약한 경우는 이를 증명하기가 더욱 어렵다. 다시 말해 정황은 있지만 증거가 없기 때문에 구재 받을 수 있는 방법이 없다. 소송을 한다고 해도 시간이 상당히 많이 걸리는데다 그에 따른 비용을 감수해야 한다. 또 소송 중에는 물류센터를 임대하기도 어렵고 무엇보다도 승소한다는 보장도 없다는 것이 업계 관계자들의 설명이다.

흔적을 남기는 것이 중요
일부 문제가 되고 있는 상황들을 살펴보면 협상과정에서 임대인에게 불리한 조건은 구두로, 임차사에게 유리한 조건은 계약서상의 문서로 남기고 있는 특징이 있다. 또 임대료를 낮추거나 렌트프리를 요구할 때도 구두로만 요청해 근거가 남지 않는다. 때문에 업계에서는 이에 대한 대비가 필요하다고 조언한다. 다시 말해 1년 계약을 하고 그 이후에도 사용한다는 구두상의 약속에 대한 최소한의 흔적을 남겨야 한다는 설명. 가장 좋은 것은 계약서상에 명시하는 것이지만 그렇지 못할 경우 이메일이나 문자 등을 통해 지속적으로 사용하겠다는 내용을 남기거나 임차사가 요구하는 내용을 남겨 놓는 것이 필요하다.

또 설비를 요구하는 경우에는 설비에 대한 계약을 따로 해야 한다는 설명이다. 임대차 계약서와 별도로 설비임대 계약을 하고 임차사가 임대 계약을 해지하는 시점에서 설비에 대한 나머지 부분을 보전하는 형태의 계약이 필요하다는 것이 업계 관계자들의 설명이다. 이를 통해 임대차 계약은 해지되더라도 최소한 설비에 들어간 비용을 보전할 수 있다. 만일 관련 된 내용을 남기기 어려운 경우 중개인을 활용하는 것도 하나의 방법이 될 수 있다. 한 업계 관계자는 “대부분의 차후 문제가 생기는 계약을 살펴보면 중개인을 제외하고 임대인과 임차사가 직접 계약하는 경우가 많다”며 “때문에 협상과정에서 오고갔던 내용을 확인 할 수 없다. 중개인이 있다면 적어도 협상과정에서 오고 갔던 내용을 확인할 수 있다”고 말했다. 물론 중개수수료가 적지 않게 들지만 1년 후 계약 해지에 대한 최소한의 준비가 될 수 있다는 설명이다.

물류부동산 시장은 계속 성장하고 있고 많은 자본들이 투입되고 있다. 공급도 적지 않으며 그에 따른 수요도 늘어나고 있다. 이와 함께 임대차 시장에서의 분쟁 또한 늘어나고 있는 실정이다. 임차사의 담당자 말만 믿고 1년 계약을 하고 그에 따른 인센티브를 제공할 경우 1년 후 발생되는 문제에 대해서는 임대인이 고스란히 떠안아야 한다. 한 관계자는 “임차사의 구두 약속만 믿고 계약을 할 경우 그 피해는 고스란히 임대인이 떠안을 수밖에 없다. 하지만 구제받을 방법도 마땅치 않다”며 “결국은 임대인이 이에 대한 대비를 철저히 하는 것이 필요하다”고 강조했다.

신인식 기자 story202179@klnews.co.kr

<저작권자 © 물류신문 무단전재 및 재배포금지>
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